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不動産経営は「不労所得化」しない方が数倍楽しい

2年半前にMS社から購入したアパートで1件退去が発生し、昨日そのリフォームの作業の一部である蛍光灯とガス警報器の交換に行ってきた。

購入した当初は、MS社の管理部門にすべての管理を委託していたが、奴らは馬鹿高い手数料を取りながら、家賃の明細書の記載ミスなどを連発し、プロパンガス会社の変更も認めず、リフォームも「1退去あたり定額で40万」とか言って、自分たちの利益を貪るための仕事しかしていなかった。
(この話は、いつかセミナーで実社名を出してお話ししたい)

そして我慢の限界に達した俺は、奴らともめにもめた後、管理会社の変更を断行したのだ。

あの時はストレスで胃が痛い毎日だったけれど、今は管理会社を変更して本当に良かったと思っている。
それは不動産経営の自由度が格段に増し、ストレスがなくなり、毎月のキャッシュフローもきちんと出せるようになったからだ。

今の管理会社は、退去があるとすぐに、修繕の必要な箇所を写真付きのレポートで提出してくれる。
そして各修繕についてそれぞれ金額の記載があるので、自分ではできないところは彼らに任せ、自分でできるところは自分で部品を調達し交換することができる。

本当はこれが一般的な不動産管理のスタイルで、MS社のやり方が異常なだけだが・・・。

今回の見積もりの中では、蛍光灯4本交換で4,000円、ガス警報器交換が6,000円と出ていた。

たまたま家にスペアの蛍光灯があったから、Amazonでガス警報器を2,000円で仕入れ、この2点については自分で交換することにした。

10,000円の見積もりに対し、出費は2,000円。
物件までの往復の時間や手間を考えると、8,000円という金額は微妙ではあるが、それでも自分で交換に行ってきて良かった。

まず、自分の目で業者さんのリフォームのクオリティーが確認できた。
何かおかしなところがあれば、入居者からクレームが来る前に対応してもらうことができるので、これは顧客満足度の向上につながる。

また、訪問することによって物件の状況を確認し、必要な対策を講じることができるのもメリット。
今回は見積もりに含まれていなかったが、別の部屋の蛍光灯が古くなっていたので、丸形のシーリングライトに変更するための工事を追加で依頼することにした。

部屋の間取りを見ながら、「自分が住むなら、家具はこんなレイアウトだよな」とか考えるのも楽しいし、部屋から駐車場を眺めると、普段気にならない雑草が目についたりと視点を変えることによる改善点も発見できた。

不動産経営では、管理を業者に丸投げすることもできる。
よほど本業が忙しい人や、節税対策だけで不動産投資をしているような富裕層はそれでもいいが、サラリーマン大家ならできるだけ自分で管理をしたほうがいいと思う。

MS社に丸投げしてしていた時期は、大家として自分でコントロールできる部分が少なすぎて何かとストレスだったが、今はずいぶんと気持ちが楽になった。

何より物件に対する愛着が以前とは比べものにならないほど増えているし、こまめに手入れをしていると退去の数も減って利益も出てくるようになった。

そしてこれこそが入居者目線で不動産経営ができる面白さと醍醐味であり、正しい姿だと思うのだ。

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