はじめに

朝日新聞DIGITALの報道によると、一昨に年発覚したフラット35をマンション投資に悪用するという不正が、2021年5月現在もまだ続いているという。

あれほど世間を騒がせたスルガ問題と同じ構造の不正融資の事例が、国内最王手の住宅ローン専門の金融機関でも行われていたということは、衝撃に値する。

この報道が事実だとすると、不正融資を受けたマンションの買主は「期限の利益の喪失」と呼ばれる状況に陥り、ローンの残額を一括で返済する必要がでてくる。もしそれができなければ、その先に待ち受けるのは「自己破産」だ。

不動産業者にすべてを任せて物事を進めると、自分の一生を棒に振りかねない。そうならないために心がけることとは何だろうか？

本記事では不動産の取得と融資について、特に買主が気を付けるポイントを解説する。

1. 投資としてユニークな不動産

1.1 金融機関から借り入れてできる唯一の投資法

数ある投資の中でも、「不動産投資」は極めてユニークだ。その理由は、不動産投資が金融機関からの借入でできるものだから。
いわば、「人の褌（ふんどし）で相撲がとれる投資」であり、この部分が株や債券への投資とは大きく異なる。

多くの投資家にとって理想の不動産投資とは、「自己資金の持ち出しをなるべく少なくし、できるだけ多くのお金を金融機関から借り、その投資から利益を生み出す」ということだろう。それを実現させることができれば、「自分の手持ち資金を減らすことなくお金を増やせる」という理想の状態を作ることができるからだ。

1.2 毎月の手取り収入の他にも隠された利益

不動産投資は、毎月の家賃収入からローンの返済分を引いた収入が手残りとして「目に見える利益」になるが、他にも隠された利益が存在する。
それは「ローンの元本分の返済金額」だ。

不動産のローンは、返済が進むほど、金融機関からの借入残高は減っていく。不動産の売却時には、売却金額からローンの残債を差し引いたものが税引き前の利益として手元に残るので、毎月のローンの元本分の返済も、「目に見えない利益」と考えることができる。

1.3「Wのゲイン」を狙える不動産投資

このように不動産事業では、うまくいけば毎月の家賃収入からローン返済を差し引いた手残り（インカムゲイン）と、不動産を売却したときから得られる利益（キャピタルゲイン）の両方を狙える。

もちろん、不動産投資のすべてがうまくいくとは限らないので、物件の立地や価格、そして融資の条件、更には委託する管理会社の手数料や空室率など、考えられる条件やリスクのすべて考慮し、購入の判断を下さなければならない。

そこが不動産投資の難しさであり、面白さでもある所以だが、うまく運用ができればこんなに美味しい投資は他にはないので、どの時代も不動産事業を目指す投資家は後を絶たないのである。